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赤裸裸还原深圳楼市真实成交量，谁在注水？-观点

2023-04-21 06:57:49 来源：乐居房情报

乐居新媒体发自深圳

(资料图片)

在接下来的2个多月时间，深圳有1.3万余套住宅商品房入市。

看完一季度的新盘去化情况后，觉得二季度入市的项目开发商倍感压力。最近一段时间，项目在宣传上也越来越用力，许久不见的“请明星”营销方式又流行起来了。

卖得好的时候啥都不用讲，现在除了讲美好生活，还要拼品质、拼服务、拼配套，对于置业者来说，这当然是好事。

但从开发商大红的战报中，一季度楼盘去化有多少真实成分，哪些项目注水最严重？今天我们来逐个扒干净。

一季度卖了7768套商品房部分新盘销售过半

刚过去的一季度，从成交数据上来看，深圳市新房成交量从低位回升，1-3月网签量分别1628套、2941套、3199套，共7768套，3月的成交量恢复至2022年月均水平。

深圳约20个住宅盘获批预入市，3月份是一季度入市项目最多的一个月，相比较也是卖得较好的一个月。

根据深圳市房地产信息平台数据，今年一季度入市楼盘的网签备案及签认购书情况，这个数据其实能大概反应各个楼盘的真实销售情况，但考虑到上报备案及官网上传有一定的延后性，所以数据仅供参考（统计数据均截至4月18日）。

数据来源：深圳市房地产信息平台

先来看看南山、沙井几个重点关注的项目网签情况，基本与项目官方口径一致，开盘后的顺销，网签量也会随时间上升。

前海万科颐城瑧湾悦二期，网签量达70%。4月1日开盘推330套，建面约为115-174㎡，均价约10.6万/㎡，单价区间约9-12万/㎡，总价区间约1061-2083万/套。成功登记入围332批客户；目前还有约94套房处于期房待售阶段，也就是说236套备案及签认购书，这个数据比项目开盘当天数据还好一些。

方直珑樾山3月18日开盘推177套住宅，均价约9.93万/㎡，总价区间约为1024-3924万。116批意向登记客户入围，目前约53套备案及签认购书，与官方的口径基本符合。

宝安招商会展湾雍境3月29日开盘推380套住宅，建面均约为67-110㎡，备案均价约4.73万/㎡，单价区间约4.4-5.4万/㎡，总价区间约300-590万/套。成功登记入围371批客户，目前240套房备案及签认购。

宝安万丰海岸城瀚府，1月14日开盘推566套住宅，备案均价约5.75万/㎡，此次共552批客户进行意向登记，项目宣传当天卖了约420套左右；查看官网，目前约356套备案及签认购书。

房企玩起了“数字游戏”

销售额代替销控量？

今年开始有个怪诞现象，房企玩起了数字游戏。

“首开劲销XX亿”这种开盘战报开始盛行，刷遍全网。楼盘不再说去化率，而以销售额代替销控套数，真实成交情况令人疑惑。

但也有较真的网友会去计算套均总价及总销售额之间，得出大致的成交套数。

北站超核万象中心·润府(一期)：3月23日开盘推510套房源，单价6.82万/平起，项目共有650批客成功入围登记，开盘“劲销33亿元”目前约383套备案及签认购书。

绿城桂语兰庭3月18日首开推942套住宅，均价约5万/㎡，总价区间约363-738万/套。603批意向登记客户入围，目前约342套备案及签认购书，网签量不到37%。

卓越闽泰星奕府3月25日开盘推329套住宅，备案均价约6.4万/㎡，总价区间约497-762万/套；309批意向登记客户入围，目前约141套备案及签认购书。开盘战报13.78亿元，网签率45%左右。

开盘信息隐匿真实成交数据成谜

卖得好的大张旗鼓全网通发；卖的一般数据注水，营造热销假象，这都可以理解。那么完全不公布去化、没有战报的开盘，同样也可以被理解。

项目去化秘而不宣，但真实网签量情况，恐是“国王的新衣”。

3月25日光明润曦府首次开盘，推192套住宅，均价约4.7万/㎡，总价区间约399.6-438.3万/套。成功意向登记132批客户，官方海报销售103套，大约去化53%左右，将近一个月顺销，目前仅有47套房已备案及签认购书，网签率24.5%。

中海寰宇珑宸3月19日推住宅539套，备案均价约3.9万/㎡，总价区间约287-491万/套；开盘一个月，目前约51套备案及签认购书，网签量不到10%。

龙华深圳北站的龙誉花园，4月5日二期选房，推356套住宅，均价约7.05万/㎡，登记入围及去化等情况均未做公示，而目前网签量刚过3%，但项目加推至今也不过半个月，网签数据仍在持续更新中。

从上面这些数据不难看出，龙岗和坪山的新盘依然是最难卖的，比如2月份入市的坪山深业山水东城，目前仅20余套备案签认购书。

里城玺樾山花园三期1月27日开盘推663套住宅，备案单价5-5.8万/㎡，折后单价最低4.89万/㎡起，目前仅30余套备案签认购书。

最长去化周期达4年

房企真枪实弹卖房子

上述数据可以看到，龙岗、坪山的项目去化十分艰难，而后续还有源源不断的新盘供应，二季度的25个住宅项目激战，十分惨烈。

2023年伊始，房地产市场出现点状回暖，但大多数城市的库存压力仍未回复到合理水平，部分高库存板块的去化压力依旧积重难返。

近日，克而瑞重点监测的近3000个板块中，选取出了库存规模较大、且消化周期居于前列的50个板块，在兼顾城市平均消化周期、交易规模变动的情况下，对这些板块进行了研究。

其中，深圳的“双龙”板块上榜，龙华4600套库存、去化周期长达4年；龙岗区6100套库存、去化周期在40个月以上。

而从这份研究中，结合市场化表现，“双龙”去化周期高的共性特征主要是：

1、需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块。尤其是龙华，近年拍出的地块，限售价约7字头，而早年地王项目9字头，甚至红山卖出11万/㎡行情，二手流通遇阻，令置业者担心价格还会持续下滑。

2. 中大户型去化情况相对较好，小户型库存面临更大去化困难。如今年首个“日光”现楼信义荔景御园，总价近800万在东部来说不算低，但是项目周边配套成熟，97㎡的复式，十分符合换房改善一族需求。

克而瑞研究指出，在中国人均住房面积超过40平米的背景下，居民对于新房的需求显然已经从“有房住”向“住好房”转变。

市场上更多的小面积刚需已经由二手房市场承接。对于预算不多的首次刚需购房者来说，议价空间大、配套完善、购房即入住的二手房也更适合他们。所以，高库存板块中小户型占比较高也在意料之中。

昔日的“网红置业热区”，现在也要真刀真枪拼品质、拼折扣，不然也较难卖。库存量依然是楼盘咽喉中的刺，上一个开盘卖得不好，下一个只会更差。

数据整合来源：咚咚找房、克而瑞

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